Il n’existe aucun texte d’ordre général relatif à l’obligation de tenue d’une comptabilité, à la réglementation de l’information à publier ou au contrôle légal des sociétés civiles immobilières.[1]
La loi impose a minima aux gérants de rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (art. 1856 C. civ.).En l’absence de disposition légale particulière, ce sont les statuts qui doivent préciser les modalités selon lesquelles la reddition de compte est faite.
La tenue du juridique annuel et d’une comptabilité résulte des obligations envers les associés et l’administration fiscale.
L’intérêt de tenir une comptabilité et le secrétariat juridique vis-à-vis des associés
Ce suivi permet :
Au gérant :
- de satisfaire l’obligation légale de rendre compte de sa gestion, d’informer les associés sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé et de communiquer les livres et documents sociaux (articles 1855 et 1856 du Code civil) ;
- de respecter les dispositions statutaires ;
- de soumettre au vote des associés les comptes sociaux, l’affectation des résultats et toutes autres décisions importantes (conventions réglementées, acquisition/vente d’un bien, travaux, autorisation de souscription d’un emprunt bancaire…) ;
- de se prémunir de toute contestation ultérieure/d’un risque de contentieux, notamment en cas de survenance d’évènements sensibles tels que le divorce ou le décès d’associés ;
- de se prémunir de toute mise en cause de sa responsabilité.
Aux associés :
- d’évaluer la valeur des parts sociales en cas de transmission de titres ou de retrait (évite tout contentieux et remise en cause par l’administration fiscale) ;
- d’établir la déclaration IFI ;
- de suivre les droits de chacun des associés dans l’actif net de la société ;
- de suivre les comptes courants de chacun envers la société ;
- d’être informé de la gestion du dirigeant et de l’activité de la SCI ;
- d’acter toute prise de position via son droit de vote.
Attention : Le gérant est responsable individuellement soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.
(art. 1 850 du Code civil).
L’intérêt de tenir une comptabilité et le secrétariat juridique vis-à-vis de l’administration fiscale
La tenue annuelle d’une comptabilité et du secrétariat juridique se révèle indispensable en cas de contrôle fiscal :
➡️ Dans le cadre de transmissions de parts de sociétés civiles transparentes (cession, succession…), le calcul de la plus-value imposable peut être remis en cause par l’administration fiscale à défaut de présentation de documents ayant valeur probante (comptes annuels, affectation des résultats…).
Les récents contrôles fiscaux révèlent une position de l’administration fiscale préjudiciable au contribuable
➡️ La SCI devra notamment :
- justifier de la réalité de ses résultats au cours de la vie de la société par la présentation d’une comptabilité ayant valeur probante ;
- fournir les Fichiers des Écritures comptables (FEC) des trois derniers exercices (art. 1729 D du CGI) — Sanction : 5 000 € minimum par année manquante.
➡️ En dehors du cas où la société est assujettie à l’impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option[2] cette justification s’impose :
- lorsqu’elle est soumise à la TVA : fournir à l’administration les renseignements exigés par le Code général des impôts ;
- pour permettre aux agents de l’administration fiscale de consulter tous livres comptables, documents annexes, pièces de recettes et de dépenses détenus par la société civile (art. L. 81 et suivants du LPF).
Attention : Un décret d’application concernant l’obligation de télétransmettre les déclarations 2072 est attendu cette année ➡️ l’occasion de passer à une comptabilité informatisée !
[1] La tenue de la comptabilité est toutefois réglementée pour certains types particuliers de sociétés
[2] Auquel cas elle est tenue aux mêmes obligations que les sociétés commerciales en matière de tenue et de présentation de sa comptabilité
Les informations contenues dans cet article sont générales, synthétiques et non exhaustives. Votre cas particulier peut amener à un conseil spécifique. Les informations ont pu également évoluer depuis la date de publication. Soyez vigilants et rapprochez-vous de votre expert-comptable ou avocat.
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