Gare à la rédaction de l’objet social d’une SCI !

Dans le cadre de la gestion d’un patrimoine immobilier, la société civile immobilière (SCI) peut être un outil intéressant. Toutefois, pour qu’elle réponde à la volonté des associés, il faut porter une attention particulière à la rédaction des statuts.

Ainsi, dans une affaire récente, un associé d’une SCI a fait les frais d’une mauvaise rédaction de l’objet social. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait été constituée entre deux époux. Madame étant titulaire de 99 parts et Monsieur d’une seule part. Cette même SCI était propriétaire d’un immeuble de deux étages dont le rez-de-chaussée était donné à bail commercial à une société dont l’époux était gérant. Après la séparation du couple, la SCI, représentée par l’ex-époux, avait consenti à ce dernier un prêt à usage portant sur le 1_er et le 2_e étage de l’immeuble.

Quelque temps plus tard, lors d’une assemblée générale extraordinaire convoquée par un mandataire judiciaire, la révocation de l’ex-époux de ses fonctions de gérant et la nomination de l’ex-épouse en qualité de gérante avait été actées. De son côté, l’ex-époux avait réclamé à la SCI le remboursement de son compte courant d’associé. La SCI avait répliqué en demandant notamment l’annulation du prêt à usage qui avait été consenti quelques années auparavant.

Une opération pas prévue dans l’objet social

Saisie du litige, la cour d’appel avait annulé le prêt à usage. Elle avait motivé sa décision par le fait que le gérant n’avait pas les pouvoirs pour conclure une telle opération, d’autant plus que cette dernière dépassait l’objet social de la SCI. Saisie à son tour, la Cour de cassation a confirmé cette décision, relevant que les statuts de la SCI n’indiquaient pas, dans l’objet social, la faculté de mettre un immeuble dont elle était propriétaire à la disposition gratuite des associés. Une telle opération ne pouvait donc pas être décidée par le gérant seul et devait être autorisée par l’assemblée des associés statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts.

Cassation civile 3e, 2 mai 2024, n° 22-24503