La société civile immobilière (SCI) a généralement pour objet la construction ou l’acquisition, la gestion et la location d’un patrimoine immobilier.
Elle apparait comme un outil très efficace de gestion du patrimoine immobilier puisqu’elle permet :
- d’acquérir plus facilement un bien immobilier à plusieurs ;
- de protéger le patrimoine immobilier (en cas de décès, notamment, elle permet d’éviter l’indivision) ;
- de développer et d’organiser son patrimoine immobilier ;
- d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier au moyen du démembrement de propriété.
Selon les besoins des associés, la SCI peut prendre différentes formes et être assujettie à différents régimes fiscaux. La SCI est fiscalement qualifiée de société de personnes et soumise, par principe, à l’impôt sur le revenu (IR). Sur option, la société peut demander l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix de la société reste toutefois limité lorsqu’elle exerce une activité commerciale comme la location meublée : le régime de l’IS est obligatoire. Le choix de l’IR ou l’IS se révélera plus ou moins avantageux selon la situation de la SCI et l’objectif des associés (transmission de patrimoine, financement de l’immobilier, etc.).
Pourquoi acquérir un bien en SCI plutôt qu’en nom propre ?
Acheter en nom propre signifie que c’est la même personne — entendu comme personne physique — qui signe le contrat de vente, dispose de la pleine propriété et contracte le prêt immobilier.
Eviter la situation d’indivision et protéger son conjoint
Lorsque plusieurs personnes projettent d’acquérir un bien immobilier à titre d’investissement, l’acquisition en SCI est souvent la solution optimale permettant d’éviter les difficultés liées à l’achat en commun et notamment l’indivision tant au moment de l’achat qu’au moment de la transmission (succession). À tout moment et quel que soit le motif, tout indivisaire peut demander de récupérer sa part, même si cela doit provoquer le partage et la mise en vente du bien. Un bien immobilier détenu en indivision par un couple présente des contraintes au moment du dénouement, car le survivant se retrouvera quasi systématiquement indivisaire avec des tiers (enfants, famille). Ainsi, une manière simple de protéger le conjoint survivant est d’utiliser la SCI de manière à permettre que celui-ci reste seul propriétaire des investissements réalisés jusqu’à son décès (ex. : clause d’agrément, démembrement de propriété avec clause de réversion d’usufruit).
Augmenter sa capacité d’emprunt
Selon la situation des associés, la société peut être considérée comme plus solvable auprès des banques ce qui facilite l’obtention d’un prêt immobilier. En pratique, la SCI est alors créée sans qu’il ne soit apporté de bien immobilier, celui-ci ayant vocation à être acquis a posteriori au moyen d’un prêt bancaire contracté et remboursé par la société.
Anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine immobilier
Une transmission correctement préparée permet d’optimiser les frais de succession et d’éviter les conflits. En ce sens, créer une SCI permet :
- d’organiser la donation de vos biens immobiliers tout en conservant la gestion et les revenus procurés par ces derniers ;
- éviter à vos héritiers une lourde fiscalité sur la transmission (droits de succession).
Les régimes fiscaux en SCI
Le régime fiscal des SCI à l’IR (SCI transparentes)
La SCI est par principe soumise à l’IR. Le résultat de la société est alors imposé directement entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part dans le capital social. Pour l’associé personne physique qui perçoit le revenu de la société, il s’agit d’un revenu foncier imposé au barème progressif de l’IR (0 à 45 % selon le taux marginal d’imposition du foyer fiscal) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. En pratique, les résultats ou déficits de la SCI viendront impacter directement l’assiette fiscale des associés.
Le régime fiscal des SCI à l’IS (SCI opaques)
Dans certains cas, la SCI est obligatoirement soumise à l’IS. C’est le cas lorsque la société exerce à titre habituel une activité commerciale, comme la location meublée. Dans d’autres cas, l’assujettissement à cet impôt résulte d’une option exercée par les associés. L’option peut être exercée lors de la création de la société ou ultérieurement en cours de vie sociale. Les SCI qui optent pour l’IS peuvent renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel celle-ci a été exercée (cette renonciation n’est possible que pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2018). Cela emportera toutefois des conséquences juridiques et fiscales importantes, et notamment celles d’une cessation d’activité, et la renonciation est irrévocable. Il est donc essentiel de comprendre les enjeux de chacun des régimes d’imposition avant la création de votre structure. En outre l’intérêt de l’un ou l’autre des régimes doit être déterminé par rapport aux spécificités de votre projet. Lorsque l’IS s’applique, les résultats sont taxés :
- au taux réduit de l’IS de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices :
- le taux réduit s’applique aux PME dont le capital entièrement libéré est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère) et dont le CA HT annuel est inférieur à 10 M€ pour l’exercice en cours ;
- au taux normal de l’IS 25 % au-delà (taux pour 2021).
En pratique, les revenus de la SCI ne sont pas immédiatement disponibles pour les associés. Pour percevoir effectivement les revenus issus des loyers ou des cessions, une distribution de dividendes devra être votée en assemblée générale. La distribution de dividendes est imposée au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) au taux de 30 % incluant 12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur option, il est possible de demander l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu et de bénéficier de l’abattement de 40 % sur les dividendes versés.
Le démembrement de propriété en SCI
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est couramment utilisé dans les SCI familiales. Pour rappel, le démembrement de propriété consiste à séparer la « pleine propriété » du bien entre deux composantes :
- l’usufruit qui est le droit de jouissance des parts et le droit d’en récolter les fruits (loyers, dividendes) :
- Nota: l’usufruitier est le seul redevable de l’IFI sur le bien si le seuil de 1,3 M€ est dépassé ;
- la nue-propriété qui est le droit de disposer du bien (droit de décider de sa revente, de sa conservation) :
- au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de la SCI sans imposition.
Il est possible de prévoir une clause de réversion d’usufruit. Cette clause permet, au décès de l’usufruitier, de transmettre automatiquement son droit d’usufruit au conjoint survivant. Le nu-propriétaire deviendra alors pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit du conjoint survivant.
Le démembrement de propriété : pour quel usage ?
Le recours à une SCI permet de transmettre progressivement son patrimoine immobilier tout en conservant la gestion et/ou les revenus qu’il génère grâce à une rédaction adaptée des statuts. Il est important de conserver un minimum de parts en pleine propriété afin de conserver sa qualité d’associé.
Quels sont les avantages fiscaux du démembrement de propriété ?
- Pas de droits de succession lors du décès de l’usufruitier : le(s) enfant(s) deviennent pleinement propriétaires en franchise d’impôt ;
- La valeur des droits de donation est réduite : lorsque vous donnez uniquement la nue-propriété du bien, les droits de donation dus sont calculés sur la valeur du droit démembré. Cette valeur démembrée est déterminée à partir d’un barème fiscal prévu par la loi à l’article 669 du Code Général des Impôts. Plus l’âge de l’usufruitier augmente, plus la valeur de la nue-propriété augmente. Autrement dit, plus tôt vous donnez vos titres, moins les droits de donation sont élevés.
- Exemple : si vous avez 55 ans et que vous souhaitez donner 100 titres en nue-propriété d’une valeur globale de 100 €, les droits de donations seront calculés sur une base 50 % du prix soit 50 €.
- Vous bénéficiez des abattements applicables aux donations entre vifs : chaque parent peut donner à chacun de ses enfants l’équivalent de 100 000 € de titres sans imposition.
- Exemple : 2 parents peuvent donner à leurs 2 enfants l’équivalent de 400 000 € de titres.
SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences en pratique ?
| SCI IR | SCI IS | |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition des immeubles (frais notarié, frais d’agences, etc.) | Non déductibles des revenus fonciers | Déductibles du résultat imposable de la société |
| Charges déductibles | Elles sont limitativement énumérées :
|
Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société |
| Amortissements du bien immobilier | NON | OUI (constructions) NON (terrain) |
| Imposition de l’associé personne physique sur les bénéfices | Imposition directe des bénéfices à l’IR au nom de l’associé, dans la catégorie des revenus fonciers | Imposition uniquement en cas de distribution de dividendes (revenus de capitaux mobiliers : PFU ou option globale pour le barème de l’IR + PS) |
| Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliers | Imposition en tant que plus-value immobilière (abattements pour durée de détention) | Pas d’imposition personnelle : imposition à l’IS au niveau de la société |
| Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de parts | Imposition en tant que plus-value immobilière | Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |
| SCI à l’IR (société transparente) | SCI à l’IS (sur option) | ||
|---|---|---|---|
| Avantages | Inconvénients | Avantages | Inconvénients |
Régime des plus-values immobilières des particuliers
Déficits Imputables sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € puis reportables sur 10 ans = diminue la pression fiscale de l’associé personne physique |
Régime des revenus fonciers (associé personne physique)
Impossible de déduire du résultat imposable toutes les charges en lien avec la SCI :
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L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes charges, y compris d’amortissement de l’immeuble
Pas d’imposition personnelle des associés |
Revenus non immédiatement disponibles pour l’associé
Nécessité de décider une distribution de bénéfices votée en AG Taxation de la distribution de dividendes au PFU au taux de 30 % (ou option pour le barème) En cas de cession des titres : application du régime des plus-values mobilières
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Comment et quand choisir mon régime d’imposition ?
L’intérêt de l’un ou l’autre des régimes doit idéalement être pensé au moment de la rédaction des statuts.
| SCI IR | SCI IS |
|---|---|
| Peu de charges déductibles
Base élevée de revenus fonciers Impôt sur le revenu de 0 à 45 % + PS 17,2 % Revenus immédiatement disponibles Abattement sur la plus-value en fonction de la durée de la détention |
Déductibilité importante des charges
Base d’imposition faible grâce à l’amortissement du bien Impôt sur les sociétés 25 % ou 15 % Disponibilité des revenus : distribution de dividendes Plus-value de cession importante taxée à l’IS |
|
Structure adaptée pour les associés qui : Prévoient de ne pas vendre le bien ou de le revendre à long terme (abattements) Décident d’utiliser les revenus issus des locations en complément de leurs revenus (revenus complémentaires, imputation des déficits sur le revenu global) Souhaitent transmettre leur patrimoine |
Structure adaptée pour les associés qui : Prévoient de conserver le bien immobilier (pas de revente) ou de le revendre à court terme (achat-revente) Souhaitent réinvestir les bénéfices en vue de développer leur patrimoine Décident de mettre en place une stratégie pour capitaliser leur patrimoine |
Les informations contenues dans cet article sont générales, synthétiques et non exhaustives. Votre cas particulier peut amener à un conseil spécifique. Les informations ont pu également évoluer depuis la date de publication. Soyez vigilants et rapprochez-vous de votre expert-comptable ou avocat.
Notre société n’est pas avocat et nos conseils en matière de droit fiscal sont connexes à notre prestation d’expert-comptable.
